Deutschland

Beitrag Nr. 101877 vom 07.09.2006

Erhöhte Anforderungen an die Investitionen in Immobilien

Die BaFin bezieht in ihre Stresstests bei der Prüfung der Eigenkapitalausstattung von Versicherungsunternehmen jetzt auch den Immobilienbestand ein. Dadurch und durch die verschärften Anforderungen durch Solvency II und IFRS gehen viele Unternehmen dazu über, Immobilien nicht mehr direkt zu halten, sondern sich an Spezialfonds zu beteiligen.

Ab 2010 soll EU-weit das Versicherungsaufsichtsrecht auf der Basis von Solvency II durchgeführt werden. Zusammen mit der Einführung der internationalen Rechnungslegungsvorschriften (IFRS), die seit 2005 für alle kapitalmarktorientierten Unternehmen gelten, führt dies zu veränderten Anforderungen an die Eigenkapitalausstattung der Versicherungsunternehmen. Seit diesem Jahr bezieht die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) in ihre Prüfungen im Rahmen von Stresstests auch den Immobilienbestand der Unternehmen ein. So werden bei den Tests nicht nur Kurseinbrüche bis zu 20 % bei Aktien, sondern auch Wertverluste von bis zu 8 % bei Immobilien simuliert. Grund dafür ist die negative Entwicklung beim Markt für Gewerbeimmobilien der letzten Jahre.

Dies führt dazu, dass es für Versicherungsunternehmen günstiger sein kann, ihre im Laufe der Jahre erworbenen Immobilien zu verkaufen und dafür in Immobilien-Spezialfonds zu investieren. Dabei dürfen bis zu 50 % des Immobilienwerts als Fremdkapital aufgenommen werden. Während sich Wertverluste bei direkt gehaltenen Immobilien voll auf die Vermögensanlagen auswirken, geschieht dies bei einer Investition in Fonds nur anteilig. Außerdem dürften sich bei einem professionell gemanagten Fonds Wertverluste durch eine Risikostreuung weniger auswirken als bei direkt gehaltenen einzelnen Immobilien. Immobilien-Spezialfonds werden dann bei einem Unternehmen konsolidiert, wenn dieses mehr als 50 % der Fondsanteile hält. Bei mehr als 25 % wird geprüft, ob eine beherrschende Stellung vorliegt. Die Bewertung erfolgt dann nicht nach dem Buchwert, wie nach den Vorschriften des HGB üblich, sondern zum Fair Value entsprechend dem IFRS-Standard, dem aktuellen Zeitwert, der keine Stillen Reserven zulässt.

Die Konsolidierung von Immobilien-Spezialfonds in der eigenen Bilanz kann ein Versicherungsunternehmen dadurch umgehen, dass es sich an Poolfonds beteiligt und das Investitionskapital, das für Immobilienanlagen vorgesehen ist, auf mehrere Fonds verteilt.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Susanne Görsdorf-Kegel.

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